关于升华

  升华,国内知名规划专家、产业规划专家和园区研究学者。加拿大国际商业开发与投资联合会特聘规划专家,国内多个政府部门的规划决策顾问。多家大学的客座教授。现任博为国际中国区首席顾问师。

  擅长区域发展战略研究、产业发展规划、产业园区规划、城市规划研究、旅游项目策划、商业地产策划和城市运营推广,曾服务过几十个国家级、省级开发区以及旅游、商贸、文化等各类大型项目,主持过近百个产业课题的研究和大型地产项目的策划推广。

  多年来,出版专著包括《现代园区运营100问》、《现代旅游运营100问》等,在国内外知名财经专业媒体刊物发表了近百篇学术研究报告。

升华视角
Perspectives

中国二三线城市的投资躁动

来源:博为国际 作者:升华 责任编辑:
2006-05-16

  不久前,中国美国商会主席卫兴华在接受媒体专访时透露,中国的二三线城市将成为美资的目标,中美商会成员有一半左右都会增加在二三线城市的投资。

  继诺基亚、西门子之后,摩托罗拉在杭州建立了研发中心。在这两年,越来越多类似杭州这样的“二线城市”,受到优秀外资、跨国公司青睐。

  一些海外基金也看好中国二三线城市较好的成长性和较大的升值空间,对国内二三线城市的物业表现出了强烈的兴趣。大连、青岛、天津、烟台等城市,都已被众多海外基金列入投资开发计划之中。

  有人说,中国二三线城市的奶酪时代已经来临!

  稍为留意我们就不难发现,最近两年大多数外企投资建厂不再选择上海、北京和广州这些“一线城市”,而选择了如南京、武汉、宁波、大连和沈阳等“二线城市”。对这一现象,有人认为,在企业之间激烈的竞争中,降低成本一直都被认为是获得竞争优势的一个重要因素。二线城市在地价和劳动力价格方面具有明显的优势,从而吸引了不少外资的目光。

  不仅仅是企业投资设厂情倾二三线城市,地产开发商也开始潮涌二三线城市掘金。进军二三线城市已成为地产开发商们的共识,看看二三线城市尚未开发的广阔空间与一线城市的惨烈竞争,就不难理解开发商们的趋之若鹜。

  事实上,一线城市难以找到土地,况且土地成本过高,开发利润下降,这些原因都迫使地产发展商把目光抛向二三线城市。相对于一线城市,二三线城市低廉得多的地价与日渐强大起来的消费能力,更是开发商情有独钟的原因。

  于是,二三线城市的投资开始躁动起来!

  2006年万科在全国的项目将达到71个之多,剔除京沪穗深的项目,二线城市占了超过60%的比重。据知情人说,这是受到2005年二线城市的业绩支撑和刺激所致。2005年,在沈阳,万科去年的主营业务收入高达6.7亿元,与广州市场的业绩仅相差几千万。

  香港地产公司的介入更加积极,世茂集团、瑞安集团以及和记黄埔上半年相继在武汉投下超过80亿元的巨资。而在成都, 2005年入住成都的外资房地产开发企业总数超过65家,进入资金超过300亿元。

  紧随房地产大鳄,国内大部分的地产发展商也都紧锣密鼓,纷纷在二三线城市张罗开了攻城略地的计划。

  狂热场面随处可见!一场“2005无锡锡山房地产和基础设施项目洽谈会”上,有超过50家房地产企业参加,其中不乏像万科、绿地等大型房地产企业。同样的狂热也发生在苏州。511日,苏州举行今年第一次土地拍卖会,其中一块综合用地出现了27家单位和个人同时竞拍的场面,该地块经120余轮竞价后,终以1840万元成交,比起拍价竟高出2倍。

  二三线城市的奶酪固然是诱人的,但是,在奶酪面前我们也需要几分冷静和几分深思!

  虽然从表面看二三线城市如同摆在那里待瓜分的蛋糕,但实际上去二三线城市淘金远没有表面看上去那么简单。目前二三线城市尤其是三线城市,无论从市场环境、产品水平、价格幅度、城市化进程与一线城市相比,存在比较明显的差距。其市场竞争不激烈,意味着不少的商机,同时也意味着市场的不成熟以及更多的未知因素,与一线城市相比,二三线城市有许多不可预见的风险。

  在投资商进军二、三线城市过程中,不少二三线城市的政府为了出政绩,或为了“形象工程”的需要,各地方政府对来者不拒,甚至是百般拉拢,为外来投资商都提供了各种各样的优惠招商政策,不少地区都打出了招商“零地价”的口号,这成了开发商们抢占地盘的“催化剂”。

  物无美恶,过则为灾。当开发商们蜂拥而起的时候,危机或许就已经开始潜伏。在狂热的背后,往往是伤人的“泡沫”。

  或许现在说是“泡沫”会引得不少人的反感,就像在丰收年里说害怕闹饥荒一样。但,我们应正视和警惕的是,大部分二三线城市市场都十分不成熟、不完善,抗击风险的能力相当脆弱,市场迂回的空间也非常有限,远不如北京、上海、广州这些城市的市场消费力,泡沫一旦出现或许就会使整个市场迅速崩盘。

  二三线城市过热趋势初现,这应向投资者敲响警钟!

  进军二三线城市,慎防泡沫之伤!

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